さて、本日は　畑　のご紹介です。

弊社では、住宅用地やアパート・マンション用地売買の他、農地売買も取り扱いしております！

場所は神奈川県川崎市麻生区片平。593㎡（179.38坪）。

小田急多摩線「五月台」駅徒歩17分。川崎フロンターレメイングラウンドのすぐ近くです。

現在はネギやエンドウ豆等が耕作されており、柿の木（冬柿）もあります。

1ｍ近く深く耕されて、良質な土も入ってます！

農地法第3条の規定では、買受資格者の原則は、「購入農地を含め3,000㎡以上の農地にて農業を営む者（例外有り）」とあり、一般の方はご購入戴けませんが、

農家の皆様、この機会に是非、ご検討下さい！

詳細はこちらをクリック

↓

麻生区片平　農地（畑）

今回は「フラット３５　中古不動産の適合証明取得」についてです。

例えば、築３０年くらいのマンションの販売チラシをみて、「フラット３５利用可」とどこにも記載されていないとき、

あぁ　この物件はフラット３５が使えないんだ。残念だな。。。　と思っているあなた！　とてももったいないです！

一級建築さんに調査をお願いすれば、実はフラット３５を使える物件は世の中にたくさん眠っているんです！

先日も、ちまたでは「この物件はフラットは使えないよ」と言われている昭和５４年築のマンションや昭和４４年築のマンションにて、弊社から一級建築士さんの調査にトライしたところ、正式に「フラット３５適合証明」を取得できました！！

お客様からも大変喜んで戴けました。

大きなポイントは２つです。

一、２０年間の長期修繕計画があること。

一、管理費と修繕積立金の内訳がきっちりなされていること。

大きくはこの２つです。　　要するに「管理体制」ですね。

まずはこの２つの要件を満たしている物件であれば、調査にトライする価値があるのです。

この調査、まず最初の「管理規約等の書類審査（事前審査）」を無料で対応してくれる一級建築士事務所があります。

現地調査の場合は少々費用がかかるところもあり、実際にフラット３５を利用してローンを組む際には「適合証明書発行費用」としておおよそ６万円前後の費用がかかります。

最初の事前審査は無料ですので、中古不動産をフラット３５でご購入されたい方は、まずは弊社にご相談下さい！

「2,000万円台～4,000万円台の（中古マンション）」と「3,000万円台～5,000万円台の（土地）」が

活発に動いている感が有ります。

今はインターネットで多くの不動産情報を入手できる時代ですが、最終的には「自分の足で見に行く」。

これが不動産購入の大きな特徴です。

適正な価格の物件や、魅力ポイントがある物件は、販売開始から1週間も掛からずとも成約に至るケースがザラリとあります。

「良き情報を得たら　すぐに見に行く」

これが不動産探しの鉄則です！

非課税限度額（改正前：500万円）が次のように引き上げられます。

①平成22年中に住宅取得等資金の贈与を受けた者・・・1,500万円

②平成23年中に住宅取得等資金の贈与を受けた者・・・1,000万円

※平成22年1月1日から平成23年12月31日までの間の贈与に係る贈与税について適用されます。

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■暦年課税の場合（20歳以上の者が直系尊属である者（実の父母とか祖父母）からの住宅取得贈与）

①平成22年：基礎控除額110万円＋住宅非課税1,500万円＝1,610万円まで非課税

②平成23年：基礎控除額110万円＋住宅非課税1,000万円＝1,110万円まで非課税

■相続時精算課税の場合（20歳以上の者が自分の親からの住宅取得贈与）※住宅取得の場合、親の年齢は問わない。

①平成22年：一般特別控除2,500万円＋住宅非課税1,500万円＝4,000万円まで非課税

②平成23年：一般特別控除2,500万円＋住宅非課税1,000万円＝3,500万円まで非課税

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上記のように改正され、改正前よりも住宅をより取得しやすくなりました。

皆様の「不動産全般についての悩み」になど、少しでもお役に立てることを願っています。

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■道路斜線制限

住宅やビルの建設や購入の際に気をつけなければならない高さ制限において、道路斜線制限という規制があります。建物の各部分の高さは、前面道路の反対側の境界線から一定の距離の範囲内では、容積率の限度に応じて斜線制限を受ける、というものです。なお、斜線制限の高さとは、前面道路の路面の中心から垂直方向の高さのことをいいます。

<チェック項目>
首都圏にビルなど新築する際は、設計段階で建物の高さに注意！

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■建築物の高さ制限

住宅・不動産の購入や建築を考えている場合、建物の高さに気をつけなければなりません。建築基準法により定められており、その制限の種類は以下のようになっています。

1.各低層住居専用地域の高さ制限
建物の種類により、10ｍまたは12ｍと定められ、それを越えることはできない。

2.道路斜線制限
日照や通風などとともに道路を開放的空間として確保しようとするもの。

3.隣地斜線制限
隣地との間に適当な空間を確保し、日照、通風などの良好な環境を確保することを目的とする。

4.北側斜線制限
隣地との間に良好な住環境を確保するための制限

<チェック項目>
住宅・不動産のご購入はよく調べてから！　ネットでの検索も有効です。焦ることなく納得できる物件を探しましょう。

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■地役権

住宅や不動産における権利の一つに、地役権というものがあります。これは、他人の土地を自分の土地の利益のために使用する権利を指し、自分の土地そのものの利用価値を高める権利です。
他人の土地を利用して水を引く引水地役権、他人の土地を通行するための通行地役権などがこれに当たります。

<チェック項目>
土地や一戸建て住宅の購入をお考えの際は、避難経路や車の出入り口があるかどうか事前に確認しましょう。地役権の発生はなるべく抑えたいですね。

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■地上権

土地や建物の不動産の所有者は、自らの所有権に基づいてそれを自由に利用して収益を上げたり、場合によっては売却したりすることが可能な立場にあります。

一方、所有者以外の第三者が、その所有者の土地であることを承知の上で土地や建物を利用する権利を持つこともあります。たとえば、地上権や貸借権がそのよくある例です。地上権は物件であり、物を直接支配できる排他的な権利で、土地所有者の承諾なしに譲渡ことも可能です。貸借権は債権であり、相対的な権利です。

<チェック項目>
このように、他人の土地を利用できる権利として地上権と貸借権があり、建物等を所有するために他人の土地を利用する権利としては賃貸借が一般的です（例、アパートや住宅を借りる）。

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■建築制限

建物を建築しようとする場合、行政上の手続として建築確認が必要となります。自分の所有している土地で、建築費用も自分で負担するからといって、自由に好き勝手な建物を建設してもよいというわけではないからです。
どの土地にどのような建物を建てるのか、あるいは既存の建物に増築する場合や、大規模な修繕もしくは模様替えをする場合などを都市計画区域内で計画し実行しようとするときには、建築主は工事着工前にしなければならないことがあります。その計画が、敷地、構造、及び建築設備に関する法律や命令及び条例の規定に適合することを確認するために、確認の申請書を提出し、建築主事の確認を受けるひつようがあります。
建築主事は、その計画が建築基準法やその他の関連法令に適合しているかどうかを審査します。適合と判断すると、確認の旨の通知をします。この通知を受け取って、建築主は工事の着工が可能となります。

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■更地

更地とは、物件や住宅がなく、物理的に空き地な状態であることに加え、その土地を利用するときに、第三者からの介入等一切なく、自由に使用できる土地のことを指します。
では、その土地の登記簿を確認し、利用を制限する権利が登記されていれば、更地とは呼べないことになりますが、それは次の権利です。

・仮登記・・　代物弁済仮登記や、売買予約登記
・予告登記・・　登記の回復や抹消などで係争中の場合に、扱いに注意するよう記される
その他、地上権、抵当権、先取特権、貸借権などの登記があれば、自由に使うことは制限されます。

<チェック項目>
不動産のご購入の前に、何らかの権利の存在があるかどうか確認を忘れずに。

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■宅地とは

法律上、宅地の定義とは、建物の敷地に供せられる土地をいいます。土地の地目や現況に関わらず、建物の敷地として現に使われている土地はもちろんのこと、これから建物の敷地として使われる目的で取引される土地を含めて、「宅地」と呼びます。

<チェック項目>
住宅周りの避難経路など、事前に確かめておきましょう。

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■公図とは

公図とは、不動産の取引をする時や、隣地との境界線を確認するときに確認する資料です。
不動産の登記簿の表題部や登記済証、評価証明書などには、所在、地番、地積などが書かれています。また、建物の場合は、所在地番、家屋番号、種類、構造などが記載されています。ただし、これらの情報からでは、土地や建物が敷地内のどこにあり、隣地との境界はどうなっているのかについて知ることはできません。
ですので、不動産取引の安全性を確保するため、登記簿からは判断できない土地の形状や位置を特定できるよう、登記所に地図を備えるように規定されています。

<チェック項目>
住宅周りの避難経路など、事前に確かめておきましょう。

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■道路斜線制限

住宅やビルの建設や購入の際に気をつけなければならない高さ制限において、道路斜線制限という規制があります。建物の各部分の高さは、前面道路の反対側の境界線から一定の距離の範囲内では、容積率の限度に応じて斜線制限を受ける、というものです。なお、斜線制限の高さとは、前面道路の路面の中心から垂直方向の高さのことをいいます。

<チェック項目>
首都圏にビルなど新築する際は、設計段階で建物の高さに注意！

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■建築物の高さ制限

住宅・不動産の購入や建築を考えている場合、建物の高さに気をつけなければなりません。建築基準法により定められており、その制限の種類は以下のようになっています。

1.各低層住居専用地域の高さ制限
建物の種類により、10ｍまたは12ｍと定められ、それを越えることはできない。

2.道路斜線制限
日照や通風などとともに道路を開放的空間として確保しようとするもの。

3.隣地斜線制限
隣地との間に適当な空間を確保し、日照、通風などの良好な環境を確保することを目的とする。

4.北側斜線制限
隣地との間に良好な住環境を確保するための制限

<チェック項目>
住宅・不動産のご購入はよく調べてから！　ネットでの検索も有効です。焦ることなく納得できる物件を探しましょう。